Сделайте мне лучшее предложение: угрозы застройщика и региональная конкуренция

В то время как некоторые строительные компании, порождают конкуренцию на новое строящееся жильё в городах-миллионниках, многие застройщики, возможно, стремились бы найти лучшие налоговые или льготные предложения в другом конкретном регионе — а именно в городах с населением от 100 тысяч населения. Местные органы власти, похоже, реагируют на это весьма положительно. Но в свете последних новостей о том, что в половине таких российских городов новое многоэтажное строительство практически не ведётся, надо рассматривать проблему комплексно. Но в данной статье будет рассматриваться не проблема бухгалтерии, финансов и доходов населения в таких средних городах – хотя эти факторы тоже играют немаловажную роль в принятии решений. А рассмотрим проблему с противоположного ракурса.

Зачастую в такой ситуации виноваты не местные администрации, а как раз крупные строительные корпорации. Они используют межмуниципальную конкурентную среду, угрожая отказаться от проекта освоения земли, если местные власти не примут их подобающим образом, с некими преференциями. Застройщики могут оказать давление на муниципалитет, чтобы они снизили плату за разрешения на строительство, заключили выгодные налоговые соглашения или ускорили процессы утверждения, потому что у застройщиков есть варианты «выйти с аналогичным предложением» в соседний округ.

Напряжённость между муниципалитетом и застройщиком может вызывать разногласия, и местные чиновники, особенно главы администраций, считают, что они могут потерять в росте рабочих мест или в деньгах налога на имущество, когда застройщик угрожает передать предложенный проект (будь то жилой, коммерческий/промышленный , или многофункциональное предприятие) соседнему муниципалитету или вообще прекратить работу над ним. Эти чувства «выиграл-проиграл» могут быть особенно сильны в регионах, где нет развитого межмуниципального сотрудничества, и вызвать дисбаланс сил в отношениях между застройщиками и муниципалитетами.

Экономическое развитие часто фокусируется на политике, ориентированной на рост, в форме строительных проектов и физических улучшений. Часто города, районы, области конкурируют с соседними, основываясь на политике, которая ориентирована на рост. В сравнительно небольших городах это особенно касается проектов освоения земли для застройки многоэтажных жилых домов и соответствующей инфраструктуры. Выбор места для проекта является серьёзной проблемой для муниципалитета, поскольку хочется предоставить именно те земли, которые сама местная администрация не смогла очистить от мусора или культивировать. Чиновники хорошо понимают, что строительство комфортного жилья, объектов сферы услуг и коммерческих/промышленных площадей обеспечивает поступление в казну не только налога на недвижимость, но и рабочие места. Застройщики тоже прекрасно это понимают, а значит это даёт им значительные рычаги воздействия — ведь право выбирать обеспечивает им определённые силу и влияние.

Правительство использует налоговые стимулы для привлечения развития, и эти действия могут привести к налоговой конкуренции — муниципалитеты конкурируют за жителей, и тогда граждане могут свободно выбирать среди различных местных органов власти в регионе наиболее предпочтительный пакет налогов и услуг. Точно так же конкуренция может иметь место среди деловых операций, поскольку компании ищут оптимальное место для коммерческих или промышленных проектов. Такая межмуниципальная конкуренция за налоговые поступления может сократить расточительность в расходных статьях, чтобы оставаться конкурентоспособными, поскольку правительство сейчас сокращает поступление средств в регионы.

Хотя экономическое развитие может быть конкурентоспособным на региональном уровне, но чиновники тоже понимают преимущества межмуниципального сотрудничества и охотно взаимодействуют с коллегами из других регионов. Такие факторы, как социальный капитал и частое общение между должностными лицами местных органов власти, оказывают положительное и существенное влияние на сотрудничество, которое укрепляется из-за финансовых трудностей местных властей и признания того, что конкуренция может привести к несправедливости и неэффективности при вхождении на рынок больших строительных фирм. Межмуниципальное сотрудничество обеспечивает положительную финансовую выгоду местным органам власти в плане экономии и сбалансирования бюджетов, а также предоставляет больше возможностей для повышения эффективности производства, повышает качество государственных услуг и предлагает поступательный (от низов к верхам) подход к региональным вопросам, таким как инвестиции в инфраструктуру, которые могут помочь сообществу расти и развиваться. Частые контакты с другими местными органами власти и участие в региональном партнёрстве по экономическому развитию положительно влияют на совместные проекты. Но, в свою очередь, это усиливает позиции администрации в противостоянии с «пришлыми» строительными корпорациями. Таким образом получается замкнутый круг, когда стороны никак не могут договориться о развитии территорий.

Есть ещё один немаловажный фактор, влияющий на ситуацию. В некоторых местах муниципальный персонал может анализировать данные об эффективности и измерять результаты новой программы или проекта. Однако во многих сельских муниципалитетах имеется мало профессиональных сотрудников, если они вообще есть, и это удлиняет время разработки планов, проведения эффективных переговоров и ставит под угрозу начало строительства. Роли сотрудников в местных администрациях могут различаться, но эти должностные лица часто работают с точно такими же должностными лицами, а только наличие профессионального аналитического персонала помогает сообществам влиять на стимулы развития. Это может быть проблемой для местных органов власти, где лишь немногие сотрудники имеют профессиональный опыт или подготовку для управления процессами землепользования и развития социума. Местные органы власти, с муниципальным штатным сотрудником в отделе планирования или зонирования, с меньшей вероятностью столкнутся с угрозами застройщиков, чем те, которые полагаются на профессионалов, нанятых по контракту. Произойдёт это просто потому, что застройщик, уже зная характер принятия решений, при такой структуре управления, даже не будет выходить с предложением о строительстве и развитии территорий. Профессиональные специалисты крупной строительной корпорации посчитают это бесполезной потерей времени.